Haus & Grund Lauf
und Umgebung

Simonshofer Straße 18
91207 Lauf a.d. Pegnitz

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Fax: (0 91 23) 12 55 3

BGH-Urteile zum Mietrecht 
Betriebskosten
Urteile zu Betriebskostenabrechnungen für Wohn- und Gewerbemietverhältnisse
Mieterhöhung
Mieterhöhung, Mieterhöhung nach Modernisierung
Mietverhältnis allgemein
10.04.2013 - BGH VIII ZR 213/12
Musikunterricht in der Mietwohnung weiter

10.04.2013 - BGH VIII ZR 233/12
Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung darf der Höhe nach unbegrenzt sein weiter

20.03.2013 - BGH VIII ZR 233/12
Ein bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbarer Eigenbedarf weiter

10.10.2012 - BGH VIII ZR 107/12
Anforderung an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters weiter

26.09.2012 - BGH VIII ZR 330/11
Eigenbedarfskündigung zur Nutzung der Mietswohnung für berufliche Zwecke ist zulässig weiter

18.07.2012 - BGH VIII ZR 1/11
Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht bezahlt: Fristlose Kündigung auch ohne Zahlungsklage weiter

11.07.2012 - BGH VIII ZR 138/11
Unberechtigte Mietminderung führt zu fristloser Kündigung weiter

29.06.2011 - BGH VIII ZR 30/10
Verjährung von Rückforderungsansprüchen wegen zu viel bezahlter Miete weiter

08.06.2011 - BGH VIII ZR 226/09
Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung weiter

01.06.2011 - BGH VIII ZR 91/10
Fristlose Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung ist zulässig weiter

01.06.2011 - BGH VIII ZR 310/10
Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht:
Muss der Vermieter Öfen regelmäßig kontrollieren?
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13.07.2010 - BGH VIII ZR291/09
Der Samstag ist kein Werktag weiter


Schönheitsreparaturen / Modernisierung / Baumaßnahmen
Was muss der Mieter machen, was der Vermieter? Sonder- und Gemeinschaftseigentum?
Immobilien Verwaltung
Probleme mit Dienstleistern und Verwaltern
Musikunterricht in der Mietwohnung    
10.04.2013 - BGH VIII ZR 379/12 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Musikunterricht in einer Mietwohnung, kann Ärger mit den Mitbewohnern verursachen - hier muss und kann der Vermieter handeln.
Der Mieter kann einer, nach außen in Erscheinung tretenden, gewerblichen oder freiberuflichen Aktivität, nicht ohne eine entsprechende vorherige Vereinbarung mit dem Vermieter nachgehen. 


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Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung darf der Höhe nach unbegrenzt sein    
10.04.2013 - BGH VIII ZR 379/12 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Ist eine Bürgschaft für Mietzahlungen, ebenso wie die Kaution gemäß § 551 BGB Absatz 1 und 4 auf drei Monatsmieten begrenzt?
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vorschriften des § 551 Abs. 1 und 4 BGB, die die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzen, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken.
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Ein bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbarer Eigenbedarf    
20.03.2013 - BGH VIII ZR 233/12 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Wann liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, die den Vermieter daran hindert, ein Mietverhältnis gemäß § 573 Absatz 2, 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen?
Der Bundesgerichtshof hat die beiden vorinstanzlichen Urteile bestätigt und dem Vermieter recht gegeben. In diesem Fall konnte klar nachgewiesen werden, dass bei Vertragsunterzeichnung der Eigenbedarf nicht absehbar war.
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Anforderung an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters    
10.10.2012 - BGH VIII ZR 107/12 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Bei Zahlungsverzug des Mieters darf eine ordentliche Kündigung
nach § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB erfolgen, ohne dass die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sind.


Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die für fristlose Kündigungen geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann.
Der Zweck der Vorschrift besteht darin, in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr jedenfalls nicht in gleichem Maße. Zudem hat der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 keine anderweitige Regelung getroffen, obwohl ihm die Problematik bekannt sein musste.

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Eigenbedarfskündigung zur Nutzung der Mietswohnung für berufliche Zwecke ist zulässig
26.09.2012 - BGH VIII ZR 330/11 zum BGH-Urteil Weitere Informationen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen kann. Dieses ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gilt umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vortrag des Klägers revisionsrechtlich zu unterstellen ist - die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

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Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht bezahlt: fristlose Kündigung auch ohne Zahlungsklage
18.07.2012 - BGH VIII ZR 1/11 zum BGH-Urteil Weitere Informationen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß
§ 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus
§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.
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Unberechtigte Mietminderung führte zu fristloser Kündigung
11.07.2012 - BGH VIII ZR 138/11 zum BGH-Urteil Weitere Informationen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind.
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Verjährung von Rückforderungsansprüchen wegen zu viel bezahlter Miete
29.06.2011 - BGH VIII ZR 30/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Rückforderungsansprüche eines Mieters wegen zu viel bezahlter Miete verjähren seit dem 01. Januar 2002 nach drei Jahren. 

Somit sind Bereicherungsansprüche von Mietern gegen den Vermieter bis Dezember 2001 in der Regel verjährt.

Die Verjährungsfrist betrug nach dem alten Recht vier Jahre (§ 197 BGB aF), nach der Reform des Verjährungsrecht ab 01.01.2002 hingegen nur noch drei Jahre (§ 195 BGB nF). Nach den Übergangsvorschriften des Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB beginnt die Verjährungsfrist an dem 01. Januar 2002 neu zu laufen und führt nicht zu einer Verlängerung der Verjährung.
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Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung    
08.06.2011 - BGH VIII ZR 226/09 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Der Vermieter darf nur bei einem berechtigten Interesse das Meitverhältnis kündigen. Ein bertechtigtes Interesse liegt nach § 573 BGB insbesondere auch dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Meitverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würd.
Grund für die ordenliche Kündigung darf nicht eine höhere Meite bei Neuvermietung oder die Veräußerung des Wohneingentums sein.
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Fristlose Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung ist zulässig    
01.06.2011 - BGH VIII ZR 91/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Der BGH hat entschieden, dass eine fortlaufende und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung eine so gravierende Vertragsverletzung ist, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt. pdf  Pressemitteilung des BGH weiter
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Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht:
Muss der Vermieter Öfen regelmäßig kontrollieren?
   
01.06.2010 - BGH VIII ZR 310/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltung- und Verkehrssicherungspflicht nicht gehalten, ordnungsgemäß installierte Kohleöfen in der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass einer regelmäßigen Kontrolle, etwa im Hinblick auf die Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse, zu unterziehen.
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Der Samstag ist kein Werktag    
13.07.2010 - BGH VIII ZR 291/09 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechendem Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen. pdf  
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