Haus & Grund Lauf
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BGH-Urteile zum Mietrecht
Betriebskosten

14.11.2012 - BGH VIII ZR 41/12
Betriebskostenabrechnung: Ansatz von Sach- und Arbeitsleistung des Vermieters weiter

27.07.2011 - BGH VIII ZR 316/10
Betriebskostenabrechnung: Abrechnungszeitraum maximal 12 Monate weiter

06.07.2011 - BGH VIII ZR 340/10
Betriebskostenabrechnung: "Betriebskostenspiegel für Deutschland" reicht nicht aus weiter

18.05.2011 - BGH VIII ZR 271/10
Betriebskostenabrechnung: Anpassung der Vorauszahlung weiter

13.04.2011 - BGH VIII ZR 223/10
Mietminderung und Betriebskostenabrechnung weiter

02.02.2011 - BGH VIII ZR 151/10
Vermieter darf mehrere Häuser zusammen abrechnen weiter

12.01.2011 - BGH VIII ZR 269/09
Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat weiter

12.01.2011 - BGH VIII ZR 148/10
Wenn der Mieter sich nicht innerhalb von 12 Monaten rührt, muss er zahlen weiter

08.12.2010 - BGH VIII ZR 27/10
Einwendefrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln weiter

17.11.2010 - BGH VIII ZR 112/10
Vermieter darf Werte von ungeeichten Zählern verwenden weiter

06.10.2010 - BGH VIII ZR 183/09
BGH erklärt Klausel zur Wasserabrechnung für unwirksam weiter

15.09.2010 - BGH VIII ZR 181/09
Vermieter muss "Personenbruchteile" nicht näher erklären weiter

11.08.2010 - BGH VIII ZR 45/10
Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug für Gewerbeteil fehlt weiter

12.05.2010 - BGH VIII ZR 185/09
Mieter muss Einwendungen jedes Jahr neu vorbringen weiter

28.04.2010 - BGH VIII ZR 263/09
Vermieter kann Abrechnungen auch nur einem Mietvertragspartner zustellen weiter

24.02.2010 - BGH VII ZR 69/08
Gewerbemieter muss "Verwaltungskosten" tragen weiter

27.01.2010- BGH VII ZR 22/07
Gewerberaum: Für die Betriebskostenabrechnung gilt keine Ausschlussfrist weiter

09.12.2009 - BGH VII ZR 109/08
Gewerberaum: Umlage von Verwaltungskosten unter "sonstige Betriebskosten" weiter

25.11.2009 - BGH VIII ZR 69/09
Vermieter muss nicht für jede Nutzergruppe Wasser-Zwischenzähler einbauen weiter



Betriebskostenabrechnung: Ansatz von Sach- und Arbeitsleistung des Vermieters
14.11.2012 - BGH VIII ZR 41/12 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Wenn der Vermeiter selbst Arbeiten an dem Mietobjekt ausführt, darf er diese im Rahmen der Betriebskosten abrechnen und wenn ja in welcher Höhe?

Die Kosten dürfen, laut dem Urteil vom 14.11.2012, abgerechnet werden.
Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV dürfen Kosten für Leistungen, die der Vermieter erbracht hat, nach den fiktiven Kosten abgerechnet werde, die bei der Durchführung der Arbeiten durch einen Dritten entstanden wären.
Voraussetzung ist natürlich, dass es sich um Kosten handelt, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden können.


Tipp: Zur SIcherheit sollten bei umfangreicheren Manahmen entsprechende kostenvoranschläge eingeholt werden. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung können diese Kosten ohne die Umsatzsteuer angesetzt werden.
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Betriebskostenabrechnung: Abrechnungszeitraum maxiaml 12 Monate
27.07.2011 - BGH VIII ZR 316/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Grundsätzlich darf der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten
maximal 12 Monate betragen. 


Gemäß § 556 Abs. 3 BGB
muss der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnen. Das bedeutet der Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate betragen.

In § 556 Abs. 4 BGB steht ausdrücklich, dass eine Vereinbarung, die davon abweicht, unwirksam ist.

Dennoch hat der BGH in seinem Urteil vom 27. Juli 2011 dem Vermieter Recht gegeben, der mit dem Metier eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraumes vereinbart hat, da der Vermieter die Abrechnungszeit umstellen wollte.

Wichtig war hier, dass diese Verlängerung einmalig war und mit dem Mieter vereinbart wurde.

Tipp: Soll der Abrechnungszeitraum verändert werden ist es weniger riskant zwei Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Die erste Abrechnung von Beginn des alten bis zum Beginn des neuen Abrechnungszeitraums und danach wieder für einem Zeitraum von maximal 12 Monaten. 
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Betriebskostenabrechnung: "Betriebskostenspiegel für Deutschland" reicht nicht aus
06.07.2011 - BGH VIII ZR 340/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Betriebskosten: Grundsatz der Wirtschaftlichkeit muss beachtet werden

Der Hinweis auf "Betriebskostenspiegel für Deutschland" - reicht für die Darlegung eines Verstoßes nicht aus.
Wenn der Mieter vermutet, der Vermieter hält sich bei der Betriebskostenabrechnung  nicht an den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB enthaltenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, muss er dies hinreichend darlegen und auch beweisen.

In diesem Fall versuchte dies der Mieter mit dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" - herausgegeben vom Deutschen Mieterbund e.V.

Der BGH entschied, dass dieser Betriebskostenspiegel zu allgemein sei und für den Nachweis des Wirtschaftlichkeitsgebotes ungeeignet ist.
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Betriebskostenabrechnung: Anpassung der Vorauszahlung
18.05.2011 - BGH VIII ZR 271/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Am 18. Mai 2011 stellte der BGH zwei wichtige Grundlagen zur Wirksamkeit der Anpassungserklärung von Betriebskosten klar.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei, nach einer Abrechnung, schriftlich eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Was ist hierbei zu beachten?

1. Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann noch möglich, wenn die folgende Abrechnungsperiode bereits abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.

2. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich.

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Mietminderung und Betriebskostenabrechnung    
13.04.2011 - BGH VIII ZR 223/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
     
Mietminderungen werden von der Gesamtmiete, also der Kaltmiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung, abgezogen.
Wie erstelle ich nun eine korrekte Betriebskostenabrechnung?
Der BGH wertet diese Frage als "Scheinproblem" ab. Nun "scheinbar" müssen die Richter keine Betriebskostenabrechnung erstellen.
Es gibt verschiedene Methoden nach einer Mietminderung die Betriebskosten-Abrechnung zu erstellen. Besprechen Sie dies bitte mit Ihrem Rechtsanwalt.
Hier ein Beispiel:
Am einfachsten und mit den wenigsten möglichen Fehlerquellen ist es, die gesamte Mietminderung von der Kaltmiete abzuziehen und die Vorauszahlungen für die Betriebskosten, trotz Mietminderung, weiter voll anzusetzen. 
Beispiel: Kaltmiete: 500 €, Betriebskostenvorauszahlung: 200 €, Gesamtmiete: 700 €
              Mietminderung: 10 %, also 70 €
              geminderte Kaltmiete: 430 €, Betriebskostenvorauszahlung: 200 €,
              Gesamtmiete: 630 €
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Haus und Grund München
(andere Berechnungsmethode)
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Vermieter darf mehrere Häuser zusammen abrechnen    
02.02.2011 - BGH VIII ZR 151/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält, darf ein Vermieter bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammen fassen, wenn diese über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden. pdf  bei dejure.org weiter
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Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat    
12.01.2011 - BGH VIII ZR 269/09 zum BGH-Urteil  
Innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist, darf der Vermieter zu Lasten des Mieters, die Abrechnung korrigieren, auch wenn er dem Mieter schon ein Guthaben ausbezahlt hat. pdf  
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Wenn sich Mieter nicht innerhalb von 12 Monaten rührt, muss er zahlen    
12.01.2011 - BGH VIII ZR 148/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Der Vermieter rechnete pauschal bezahlte Betriebskosten ab. Dies muss der Mieter binnen 12 Monaten seit Erhalt der Abrechnung beanstanden. pdf bei dejure.org weiter
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Einwendefrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln    
08.12.2010 - BGH VIII ZR 27/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Erst wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat, beginnt die Einwendungsfrist zu laufen. pdf bei dejure.org weiter
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Vermieter darf Werte von ungeeichten Zählern verwenden
17.11.2010 - BGH VIII ZR 112/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die Werte seiner ungeeichten Zähler richtig sind, darf er die Messwerte dieser Zähler verwenden. pdf bei dejure.org weiter
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BGH erklärt Klausel zur Wasserabrechnung für unwirksam    
06.10.2010 - BGH VIII ZR 183/09 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, die vom Verbrauch unabhängigen Kosten für die Wasserversorgung (z.B. Grundkosten) uneingeschränkt nach dem Verbrauch abzurechnen ist unzulässig. Die Klausel bedeute eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Denn bei erheblichem Wohnungsleerstand führe sie "zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter".
Grundsätzlich bestünden allerdings keine rechtlichen Bedenken dagegen, dass wohl die meisten Vermieter auch die festen Grundkosten anteilig nach Verbrauch abrechnen. Dies sei erst dann nicht mehr zulässig, wenn wegen Leerstands in einem größeren Teil der Wohnungen überhaupt kein Wasserverbrauch mehr anfällt, so dass die verbliebenen Mieter die auf diese Wohnungen entfallenden Grundkosten voll übernehmen müssten.

Tipp: Die Grundgebühren extra aufführen und auf die Wohneinheiten verteilen.
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Vermieter muss "Personenbruchteile" nicht näher erklären    
15.09.2010 - BGH VIII ZR 181/09 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Um eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl zu erstellen, muss der Vermieter eine gewisse "Gewichtung" vornehmen, da die Anzahl der Bewohner entweder nur "tag genau" oder zu einzelnen Stichtagen ermittelt werden kann. Die Aufschlüsselung der Berechnung in der Betriebskostenabrechnung muss nicht erfolgen.
Die Berechnung der Personenzahl muss inhaltlich richtig sein. Dies können Mieter anhand der Einsicht in die Berechnungsgrundlagen im Einzelnen überprüfen.

Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist deshalb nicht unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem, in der Abrechnung nicht näher erklärten, Bruchteil angegeben ist.
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Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug für Gewerbeteil fehlt    
11.08.2010 - BGH VIII ZR 45/10 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Die Betriebskostenabrechnung eines gewerblich und wohnwirtschaftlich genutzten Objektes ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Kosten für den gewerblichen Teil nicht vorab von den Gesamtkosten abgezogen hat. pdf bei dejure.org weiter
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Mieter muss Einwendungen jedes Jahr neu vorbringen    
12.05.2010 - BGH VIII ZR 185/09 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Ein Mieter muss eine Einwendung gegen die jeweilige Betriebskostenabrechnung auch dann erheben, wenn er die gleiche Einwendung schon im Vorjahr oder den Vorjahren gemacht hat. pdf bei dejure.org weiter
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Vermieter kann Abrechnungen auch nur einem Mietvertragspartner zustellen    
28.04.2010 - BGH VIII ZR 263/09 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Eine Mieterin wollte die Betriebskostenabrechnung nicht bezahlen, weil diese nur ihr zugestellt wurde. Vertragspartner im Mietvertrag waren Sie und ihr Mann. Dam Vermieter steht es frei, ob er einem, mehreren oder allen Vertragspartnern die Betriebskostenabrechnung zustellt und die Nachzahlung fordert. Gemäß § 421 BGB haften alle Vertragspartner gesamtschuldnerisch für die Kosten aus der Mietsache, bis die gesamte Forderung beglichen ist. pdf bei dejure.org weiter
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Gewerbemieter muss "Verwaltungskosten" tragen    
24.02.2010 - BGH VII ZR 69/08 zum BGH-Urteil Weitere Informationen bei
Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei einem Gewerbemietverhältnis nicht gegen das Transparenzgebot. Ist dies vereinbart muss der Mieter diese Kosten übernehmen. pdf bei dejure.org weiter
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Gewerberaum: Für die Betriebskostenabrechnung gilt keine Ausschlussfrist    
27.01.2010 - BGH VII ZR 22/07 zum BGH-Urteil Weitere Informationen bei
Wenn eine Abrechnung der Betriebskosten im Gewerbemietvertrag vereinbart ist, kann diese auch erfolgen, wenn zuvor keine Abrechnung erstellt wurde oder bestimmte Positionen nicht abgerechnet wurden. Somit gilt § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht für Gewerberaum-Nebenkosten. pdf bei dejure.org weiter
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Gewerberaum: Umlage von Verwaltungskosten unter "sonstige Betriebskosten"    
09.12.2009 - BGH VII ZR 109/08 zum BGH-Urteil Weitere Informationen bei
Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist zulässig. Diese Umlage ist weder überraschend im Sinne § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparentgebot (§ 207 Abs. 1 Satz 2 BGB). pdf bei dejure.org weiter
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Vermieter muss nicht für jede Nutzergruppe Wasser-Zwischenzähler einbauen    
25.11.2009 - BGH VIII ZR 69/09 zum BGH-Urteil Weitere Informationen
Der Vermieter kann bei der Abrechnung von Wasserkosten, den mittels Zwischenzähler ermittelten Verbrauch einer Gewerbeeinheit vom Gesamtverbrauch abziehen und die verbleibende Menge auf die Wohneinheiten umlegen. pdf bei dejure.org weiter
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Mieterhöhung
Mieterhöhung, Mieterhöhung nach Modernisierung
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