Haus & Grund Lauf
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Ständig unpünktliche Mietzahlung 
Wann die fristlose Kündigung gerechtferttigt ist

Ständig unpünktliche Mietzahlungen sind ärgerlich.


Einmal schwindet das Vertrauen des Vermieters in den Mieter. Auf der anderen Seite bedeutet es einen erhöhten Verwaltungsauswand, während des Monats zusätzlich die Mieteingänge zu überprüfen um dann doch enttäuscht fest zu stellen, dass die Zahlung noch nicht eingegangen ist.

Oftmals nimmt der Mieter leider keinen Kontakt mit dem Vermieter auf, um die verspätete Zahlung zu entschuldigen und zu erklären. Anrufe beim Mieter enden oft mit Versprechungen, die Miete sei schon überwiesen oder wird "morgen" überwiesen. Also wieder Kontoauszüge kontrollieren, oftmals ohne den zugesagten Zahlungseingang festzustellen.

Seit der Mietrechtsreform 2001 wurde im § 556b Abs. 1 BGB festgelegt, dass die Miete zu Beginn, bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte, also bei Wohnimmobilien in der Regel des jeweiligen Monats, zu entrichten ist.
Der Samstag wird hier vom BGH nicht als Werktag gezählt.

Unpünktliche Mietzahlung: Abmahnung durch den Vermieter

Zahlt ein Mieter wiederholt unpünktlich, ist der Vermieter berechtigt, ihn mit Hinweis auf den § 556b Abs. 1 BGB  und den entsprechenden Paragraphen aus dem Mietvertrag (bei Mietverträgen von Haus & Grund Nürnberg: § 6), abzumahnen und zur pünktlichen Mietzahlung unter Androhung der fristlosen Kündigung aufzufordern.

Manche Mieter begründen die unregelmäßigen Zahlungen mit verspäteten Zahlungen der Ämter. Es ist aber so, dass der Mieter seine Zahlungseingänge und Guthaben seines Girokontos so kontrollieren muss, dass er pünktlich seine Miete zahlen kann.

Zahlt die Behörde dem Mieter unpünktlich sein Geld aus und kann er deswegen seine Miete nicht rechtzeitig bezahlen, muss er darauf hinwirken, dass die Behörde sein Anliegen schneller bearbeitet und ihm sein Geld auszahlt.

Kann er ein solches Bemühen nicht nachweisen, darf der Vermieter ihm wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen kündigen.

Eine oder mehrere Abmahnungen sollen dem Mieter Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern und ihm die Chance zur Fortsetzung des Vertragsverhältnisses einräumen.

In diesem Zusammenhang müsse auch die Auswirkung einer Abmahnung berücksichtigt werden. Insbesondere nach einer fortdauernd unpünktlichen Zahlung des Mieters müsse sein Verhalten nach Erhalt der Abmahnung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine künftige pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen nicht vor, wenn der Mieter auch im Anschluss an die Abmahnung(en) sein Verhalten fortsetzt.

Kündigung aus wichtigem Grund


Bringen Abmahnungen keine pünktlichen Mietzahlungen, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund, gemäß § 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB fristlos zu kündigen.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus.

Der BGH geht in seinem Urteil vom 11.01.2006 VIII ZR 364/04, davon aus, dass eine fristlose Kündigung, nach mehrmaliger Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung, möglich ist. Dazu reicht eine einmalige weitere verspätete Mietzahlung.

Klarer ist die Rechtslage, wenn der Mieter gar nicht bezahlt:
Bezahlt der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine keine Miete oder bleibt einen erheblichen Teil der Miete schuldig ist der Vermieter berechtigt, dass Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 BGB fristlos zu kündigen.
Dies gilt auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der letzte Schritt: Die Räumungsklage

Zahlt der Mieter immer noch nicht und zieht auch nicht aus der Wohnung aus, ist Klage geboten.
Spätestens jetzt sollten Sie einen Rechtanwalt konsultieren.

Viele Vermieter scheuen den Aufwand und die Kosten einer Klage. Leider ist es aber meist so, dass Mieter die unregelmäßig und dann irgendwann gar nicht mehr zahlen, Ihr Verhalten nicht ändern. Wenn keine Reaktion oder nur fruchtlose Versprechen auf Abmahnung und fristlose Kündigung vom Mieter kommen, ist es angebracht, mit der Räumungsklage nicht mehr zu warten.

Welche juristischen Möglichkeiten sie haben und was in Ihrem Fall sinnvoll ist, erfahren Sie bei einem Beratungsgespräch in unserer Rechtsberatung für die Mitglieder von Haus & Grund Lauf und Umgebung.

Urteile:
- BHG- Urteil vom 01.06.2011 VIII ZR 91/10
- BGH-Urteil vom 11.01.2006 VIII ZR 364/04
- LG Frankfurt a.M. Urteil vom 15.07.2010 11S342/09

Autor: Roland Kraft
10.06.2011